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01.10.2018

Rückblick: Zwei Tage Touristik-Immobilien-Gipfel in Frankfurt Main

Deutschland
Hotel & Unterkünfte
Wie steht´s um den Hotelimmobilienmarkt in Deutschland? Was sind die Trends und langfristigen Entwicklungen? Worauf muss man setzen, um eine ordentliche Rendite zu erzielen? Und schließlich: was bedeutet das für Brandenburg? Ein persönlicher Rückblick von Dr. Andreas Zimmer, Clustermanagement Tourismus.

Ich mag Hessen. Das liegt vielleicht an der Grie Soß, am Ebbelwoi oder auch nur schlich daran, dass in mir auch, jedenfalls ein wenig, hessisches (neben prignitzer, schlesischem und thüringer) Blut großväterlicherseits fließt.

Deshalb und vor allem auch wegen der spannenden Thematik „Hotel-Immobilien“ war die Teilnahme am 3. Touristik-Immobilien-Kongress in Frankfurt/Main schnell gebucht. Ein günstiges Zugticket (ja man kann bequem für ein mittleren zweistelligen Eurobetrag ohne Stau durch Deutschland reisen) und ein familiär geführtes Hotel bundesreisekostengesetzkonformes (sauber, freundlich, gut) in Sachsenhausen war ebenso zügig gefunden. Was mich aber am meisten reizte: die Perspektive auf den Tourismus von Zahlenmenschen. Schließlich diskutieren wir oftmals aus der Sicht einer Destination. Da geht es um Leitprodukte, Visionen, Markenbildungsprozesse, aber auch Digitalisierung, Fachkräfte, Fahrradwege u.v.m.

In Frankfurt, so vermutete ich, treffen sich Menschen, die über Renditen, Asset-Klassen und Cash-Flows diskutieren. Mal ein interessanter Perspektivwechsel.

Der 1. Tag

Wer nach Frankfurt/Main will, muss früh aufstehen. Um 4:00 Uhr klingelte der Wecker, der ICE fuhr ab Berlin-Hauptbahnhof um 6:00 Uhr los. Da soll nochmal einer was gegen die Deutsche Bahn sagen, dachte ich, als ich im ICE auf eine ausgeschlafene und servicebegeisterte Zugbegleiterin stieß. Und: Nur 4 Minuten Verspätung auf der gesamten Strecke. Nicht schlecht! Der Kongress ging um 10:00 Uhr los und ich wäre auch fast pünktlich gewesen, wenn da nicht die neue Altstadt in meinen Blick geraten wäre. Ich kannte den Platz noch, als dort das Technische Rathaus aus den 1970er Jahren stand. Und jetzt? Alles altneu, neualt, irgendwie hybrid, aber spannend ohne Wertung. Wir kennen diese Diskussion ja alle: Soll man Altes wieder aufbauen, hat das in den vergangenen Jahrzehnten Entstandene auch einen Wert oder soll da etwas Modernes hin usw.? 

Natürlich hat es auch in Frankfurt diese Diskussion gegeben und es gibt sie noch. Ohne mich damit im Vorfeld beschäftigt zu haben, war ich spontan erstmal begeistert, wenn sich das dann nach einer Recherche und einigen Gesprächen doch etwas legte. Jedenfalls sehenswert. Das denken übrigens auch eine Menge Touristen, die selbst am Morgen schon zahlreich das neue Areal für sich erschlossen.

Der Kongress fand im Haus am Dom statt – ein sachliches, aber sehr klares und verständliches Gebäude mit einem wunderbaren Ausblick.

Den Anfang machte Timo Tschammler, von Jones Lang La Salle, eines der führenden Immobilienmanagementunternehmen weltweit mit einem Jahresumsatz von immerhin 6,6 Mrd. USD laut Wikipedia. Tschammler hatte gute Nachrichten mitgebracht:

  • Die Preise am Investmentmarkt steigen nicht weiter.
  • Das Wachstum im Hotelbereich zwischen 2013 und 2017 wird nur noch von der Logistik und Industriebranche übertroffen (dort 290% Wachstum, Hotels 185% bei 85% Gesamtmarkt).
  • Die Nachfrage ist größer als das Angebot.
  • Im internationalen Vergleich ist Europa die wichtigste Investmentdestination weltweit.
  • Die Produktknappheit wird durch zusätzliche Projekte ausgeglichen. Investoren hätten gerne Immobilien, die fertig sind. Aber da es keine mehr gibt, werden selbst Projekte entwickelt (z.B. durch Forward Deals).
  • Gesunde Nachfrage in Städtetourismus: Nachfragezuwachs im mehrjährigen Vergleich höher als Angebotsentwicklung.
  • Es gibt ein zunehmendes Interesse an Mixed-Use Gebäuden, weiter wachsender Anteil an internationalen Akquisiteuren, Dual-/Triple-Brands, Hostels, Resorts, Long-Stays

Das ist so stakatoartig ein Teil des Inhalts. Besonders schön finde ich ja immer zitierfähige Sätze wie: „Die Pipeline der noch freien Developments sind ausgedöhrt“. Seine Prognose für die Zukunft: der erwartete Zinsanstieg wird steigende Immobilienrenditen bringen, aber keinen Crash. Hotelimmobilien vor allem in Spezialsegmenten behalten ihre hohe Bedeutung, der Hotelimmobilienmarkt bleibt stabil mit positiven Ausblick.

Nach dem Vortrag war ich auf jeden Fall wach und freute mich sogar, aber schließlich schränkte Tschammler ein: Das gesagte betrifft hauptsächlich die City-Hotellerie im Geschäftsreisemarkt in A-Lagen, der Anteil des Ferienmarktes auf diese Entwicklungen ist gering.

Schade.

Da wir aber einmal bei Geschäftreisen waren, paßte der nächste Vortrag von Max C. Luscher, Geschäftsführer der B&B Hotels GmbH ganz gut. Wir haben ja mittlerweile auch eines diese Budgethotels in Potsdam. Wer es noch nicht kennt: Es lohnt sich auf jeden Fall mal reinzuschauen. Warum? Ursprünglich 1990 in Frankreich gegründet, wurden in den letzten 28 Jahren 440 Hotels in 8 Ländern eröffnet und das Wachstum geht weiter. Luschers Vision: Die beliebteste Budgethotelmarke Deutschlands werden. Wie geht das? Luscher brachte das auf den Punkt: „Bei uns muss man den Bauch nicht einziehen.“ Gleichzeitig will er aber mit B&B auch ein zeitgemäßes Design und einen Service bieten, für den man in anderen Hotels Aufpreis bezahlt oder der woanders nicht möglich ist. Z.B. kann man bei B&B jetzt schon bis 19 Uhr kostenfrei stornieren und das soll noch ausgeweitet werden. Oder in Luschers Worten: „Wir verdienen gerne Geld mit Leistungen, die wir tatsächlich erbracht haben.“ Denn, so Luscher, der Kampf um den Gast nimmt zu und „wenn ich dem einmal 70 Euro abknöpfe, weil er wirklich nicht kommen konnte, kommt der nie wieder.“

Luscher hatte auch gute Nachrichten für kleinere und mittlere Städte mitgebracht. Zwar hätte seine Kette dort in den letzten Jahren etwas schwächer performt, aber es deutet sich auch an, dass sie konjunkturell nicht so anfällig sind: „Wenn ich nach Schweinfurt muss, muss ich nach Schweinfurt, egal ob der Aktienmarkt down ist.“

Frank Behrens, Standortberater bei der Wirtschaftsförderung und Technologietransfer Schleswig Holstein GmbH (WTSH), läutete anschließend den Übergang von der City-Hotellerie Richtung Ferienmarkt ein. Behrens gab dabei Einblicke in die gute Arbeit, die dort seit vielen Jahren gemacht wird. Aber Schleswig-Holstein hat auch ehrgeizige Ziele. Bis 2025 sollen 30 Millionen gewerblich Übernachtungen, 30 % Umsatzsteigerung und Platz 3 bei der deutschlandweiten Gästezufriedenheit errreicht werden. Hier wird jetzt richtig Gas gegeben und in öffentliche Infrastruktur investiert, die private Folgeinvestitionen nach sich ziehen. Wie aus dem Lehrbuch, macht aber scheinbar, jedenfalls in Schleswig-Holstein, Sinn! Einige Beispiele gefällig:

Scharbeutz: 20 Maßnahmen zwischen 2002 und 2015 i.H.v. knapp 21 Mio Euro inkl. 14,7 Mio Euro Zuschüsse, u.a. Seebrückenvorplatz, Promenade, Kurpark und Skateranlage. Die Folge: Eröffnung des Bayside Hotels, zahlreicher neuer, trendorientierter Gastronomiebetriebe und wertiger Einzelhandelsgeschäfte.

Büsum: 15 Maßnahmen zwischen 2012 und 2015 i.H.v. 20,5 Mio Euro inkl. 7,7 Mio Euro Zuschüsse, u.a. Familienlagune Perlebucht, Veranstaltungszentrum. Die Folge: 3 neue Hotels und zahlreiche Investitionen in Bestandsbetriebe

Heiligenhafen: 15  Maßnahmen zwischen 2002 und 2015 i.H.v. 31 Mio Euro inkl. 14,9 Mio Euro Zuschüsse, u.a. Ferienpark-, Strand- und Marina-Promenade; Erlebnis-Seebrücke und Aktiv-Hus Wellness & Gesundheit. Die Folgen: 3 neue Hotels, 50 Strandvillen und viele neue Restaurants.

Tja, in Schleswig-Holstein werden offenbar nicht nur Kleckerburgen gebaut. Beeindruckend. Zum Beispiel steigerten sich dadurch die Übernachtungen in Heiligenhafen innerhalb von 2 Jahren um 47 % auf über 800.000, die Tourismusabgabe von 220.000 Euro auf 316.000 Euro pro Jahr, die Gewerbesteuereinnahmen von knapp 2 Mio. auf gut 2,7 Mio Euro und der touristische Umsatz von 45 Mio Euro auf ca. 80 Mio Euro. Kennen Sie das Geräusch, das man macht, wenn man die Lippen zusammenpresst und die Luft auf dem Mund drückt? Klingt ungefährt wie ..., naja Sie wissen schon :-), auf jeden Fall anerkennend. Aber kein Licht ohne Schatten. Für die Entwicklung in Heiligenhafen wurde eine Naturschutzfläche geopfert. Und ich war im Sommer auf Fehmarn: Heiligenhafen am anderen Ufer ist wirklich ganz schön, aber flächenmäßig gibt´s noch eine Menge zu tun. Da brauchen wir uns in Brandenburg auf gar keinen Fall zu verstecken, sondern sind sehr sehr gut aufgestellt.

Gleichwohl sehr instruktiv und auch Respekt für die offenbar gute Zusammenarbeit von Investoren, Wirtschaftsförderern und Kommunen. Da macht es sich sicherlich auch bezahlt, dass Herr Behrens in einem anderen Leben mal Hotels geleitet hat: „Die Leute schätzen es, dass wir sie an die Hand nehmen und ihnen viele Wege ersparen.“ Immerhin kommt Schleswig-Holstein so auf eine Abrufquote von GRW-Mitteln über 90%.

Staatliche Anreize sind das eine, und da kann eine Wirtschaftsförderung bzw. Politik & Verwaltung sicherlich helfen. Ein geiles Konzept zu haben, ist aber Aufgabe des Unternehmers. Dabei ist das eigentlich garnicht so schwierig. Wenn man ein Produkt profiliert, dann muss man eigentlich nur die Fragen beantworten: Was ist es? Wofür steht es? Und dann los und jedes, ja leider jedes, Produkt integrieren. Deswegen ist es immer wieder schön zu sehen, wenn das auch im Tourismus verwirklicht wird. Aus dem Trend, dass es immer mehr Single-Haushalte gibt, die wiederum teilweise allein verreisen, entwickelte das ARBOREA Hotel Neustadt die Schlussfolgerung: „Menschen wollen doch unter Menschen sein und gemeinsam Sachen machen.“ Johann Kerkhofs, Gründer und Geschäftsführer, eröffnete seinen Vortrag mit der Vision: „Urlaub sollte so ein wie ein perfektes Wochenende nit Freunden, nur länger!“ Dafür stehen Aktivitäten im Mittelpunkt, die z.B. kompetitiv sind oder Action versprechen: Harley-Touren, Spinning, Laufgruppen, Stand-Up-Paddeling, aber selbst Triviales wie Holzhacken. Wichtig: immer wieder Kommunikationsorte schaffen, wie das Amphitheater, das die Natur nach Innen holt, Gesellschaftsspiele, die locker aufgebaut im Raum platziert sind, das Sparadise oder offene Bar- und Küchenbereiche, teilweise mit großen, geselligen Tischen, an denen keiner allein sitzt.  Dabei kommen 80% der Produkte aus einem Umkreis von 100 km, keine Internationals: „Unsere Kühe werden direkt auf der Salzwiese nebenan erlegt. Sie sterben glücklich.“

Dem Konzept des Gemeinsamen ordnen sich auch andere Bereiche unter: „Up-Cycling-Projekte“ und „Do It Yourself Workshops für Kreative in @Werkstatt The Docks oder das Fitnessstudio, in dem hauptsächlich Gruppenfitness angeboten wird.

Abgerundet wird das Angebot vom E-Mobility-Center mit Ebikes, E-Autos und E-Scooters, einem separaten Tagungsbereich, der über eine eigene Küche zum Selberkochen und Hang-Out-Möglichkeiten u.a. bietet. Weitere Hotels folgen in den nächsten Jahren in Gallenkirch und Schierke.

Ziemlich cool, ziemlich zu Ende gedacht, ziemlich schön und auf jeden Fall eine Reise wert. Sven Becker von Glamping Resorts war als nächster dran. Von Glamping hat ja mittlerweile hoffentlich jeder gehört?! Glamping = Glamouröses Camping. Was heißt das? Es ist die Antwort auf den Gästewunsch nach Naturnähe, draußen zu sein, aber ohne im Hotel zu sein und ohne die „Unbequemlichkeiten“ von Zelturlaub. Der Hotelflur ist die Wiese selbst. Oder wie Sven Becker sagte: „Es ist wie Duschen, ohne nass zu werden.“ Er sagt aber auch: „die Bretterbude im Garten“ ist kein Glamping, die Weinfässer auch nicht. Das ist alles zwar nett, aber eben nicht glamourös. Glamping Resorts wollen dagegen das Iphone der Campingeinheit werden. Dafür designten sie ein Naturhotelzimmer mit 10qm Grundfläche, mit Klimaanlage, individuelle LED-Beleuchtung entlang des gesamten Farbspektrums, kabelloses Aufladen fürs Handy, Flachbildfernseher, modulare Möbel und eigenes Badezimmer. Die Investitionskosten liegen pro „Zimmer“ bei rund 40.000 Euro und damit deutlich niedriger als z.B. bei einem Hotelzimmer: „Wir können an Standorte gehen, wo sich ein Hotel nicht oder noch nicht rentiert.“

Wer sich selbst überzeugen will: im Mai diesen Jahres hat ihr Flagship im Bliesgau aufgemacht. Und: sie wollen expandieren. Am liebsten in Naturräume in der Nähe von Ballungsgebieten. Wo haben wir das nur in der Nähe J?

Schließlich und damit schon am Ende des 1. Tages noch etwas zum Stauen. Das Wort hatte Jens Freise von Orascom Development. Oras-Was? Tja, kannte ich auch nicht. Orascom kommt aus der Schweiz und entwickelt und betreibt in derzeit 7 Ländern lebendige, ganzjährige Communities. Eigentlich wollte der Firmengründer vor 30 Jahren nur ein paar Häuser und einen Hafen für sich uns seine Freunde in Afrika bauen, aber da gab es nichts drumrum. Keine Stadt in der Nähe, keine ärztliche Versorgung, keine Straßen. Und dann kam er auf die Idee, selbst Kommunen zu errichten bzw. auszubauen. Es werden dafür entweder Fereindörfer übernommen oder im Nichts errichtet. Ergebnisse sind z.B. das Feriendorf Andermatt, Tala Bay in Jordanien, The Cove Ras al Khaimah, 500 verkaufte Immobilien in Oman bei 650 Millionen Gesamtinvestitionen, El Guna in Ägypten usw. Dabei bauen sie auch die gesamte Infrastruktur, z.T. auch Schulen, Wasserversorgungen, Straßen, Öffentlichen Nahverkehr und installieren ein professionelles Town-Mangement. Das muss man sich so vorstellen, wie eine komplett privatisierte Stadt. Auf die Frage eines Konferenz-Teilnehmers: „Gibt es bei Ihnen einen Bedarf nach Expansionsflächen in Deutschland?“, antwortete Freise nur „Nein.“ Was können Ferienorte in Deutschland aber von diesem Konzept lernen? Sicherlich vor allem, dass eine Konzentration von Leistungs- und Funktionsträger für ein gemeinsames Ziel Sinn macht. Das ist ja manchmal schwierig.

Wie schwierig zeigte sich in der folgenden Podiumsdiskussion. Da war viel von nicht ausgewiesenen Sondernutzungsflächen, fehlenden Ortsentwicklungsplänen, Besitzstandwahrungen in Gemeindevertretungen, aber auch von Unverständnis von Banken für Tourismusinvestionen die Rede. Das Fazit des Tages für mich und die anderen Teilnehmern in Kürze: Professionalisierung aller Partner, schließlich ist Tourismus nicht nur ein Hobby, ruhig auch mal über den Tellerrand schauen, was andere Destinationen richtig machen und auch: wir brauchen mehr Zahlen, Daten, Fakten. Denn: kleine oder große Investoren überzeugt man nicht mit „mein Wald ist der Schönste“.

Puuhhh… geschafft. Es gibt noch viel zu tun. Nachdenklich machte ich mich auf den Weg ins Hotel.

Der 2.Tag

Das Frühstück war hervorragend und das Rührei, das der Hausherr kredenzte, ein Gedicht. Der Blick über den Main wunderschön.

Der Kongress startete mit einer Podiumsdiskussion. Ist ja normalerweise langweilig, diesmal aber nicht. Das lag, wie sollte es auch anders sein, an den Teilnehmern. Dr. Thomas Beyerle, von Catella Property Valuation, plädierte für mehr 12-Monats-Konzepte in der Ferienhotellerie, denn „Die größten Gegner im Tourismus sind der Fachkräftemangel und das Wetter.“ Aber selbst wenn man diese Konzepte hat, wird die Finanzierung oftmals schwer. Dann bleiben nur die lokalen Sparkassen, Volksbanken, z.T. auch die DKB. Warum das so ist, erläuterte Uwe Niemann von der Deutschen Hypothekenbank. Es gäbe kaum Vergleichswerte für die Standorte untereinander, die Einheiten seien zu klein und ausländische Investoren hätten schlichtweg kein Interesse an Ferienhotellerie. Klaus Beine von BEITEN BURKHARDT ergänzte, dass er das Gefühl habe, die kleinen Hotels seien chronisch unterfinanziert, da käme der Cash Flow garnicht ins Rollen. Daraufhin meldete sich Widerstand aus dem Publikum: das sei doch alles eine Unterschätzung der gut geführten Inhaberhotels auch in ländlichen Räumen usw. Die Diskussion wurde etwas hitzig, aber gut so. Denn: wie viele hervorragende Hotels in den ländlichen Regionen mit einem perfektem Service, einer tollen Ausstattung und wunderbaren Gastgebern kennen Sie, die wirklich relevante Schwierigkeiten haben, dass keine Gäste kommen? Ich keine. Sie? …. Eben!

Die anschließenden Vorträge von Michaeler, CEO der Falkensteiner Gruppe, TUI und Rechtsanwalt etc. nahm ich nur noch am Rande wahr. Warum? Zwei Folien machten mich etwas depressiv. Brandenburg scheint nicht auf Zettel von Investoren zu sein. Mehr als Nord- und Ostsee und Alpen sieht man da nicht. Dazwischen? Nicht vorhanden!

Tja. Brandenburg ist offenbar, wie andere auch, keine relevante Größe. Nein, stimmt nicht. Die Bleiche und Tropical Islands wurden an den zwei Tagen erwähnt. Die sind doch irgendwo bei Berlin, oder?

Am Nachmittag ging meine Reise nach Potsdam zurück. Was habe ich gelernt? Es sind eher Thesen, die ich gerne weiter diskutieren würde:

  1. Investoren, ob als Familien-Business oder als Holding, brauchen Partner in Kommunen und Behörden auf Augenhöhe.
  2. Brandenburg ist bei vielen Investoren aus dem exogenen Markt nicht auf der Karte (Ausnahmen wie Tropical Islands, Karls Erdbeerhof etc.), d.h. die Investionen werden vor allem von Menschen getätigt, die entweder hier schon leben oder aus dem näheren Umfeld kommen (z.B. Berlin).
  3. Es muss ein Schulterschluss zwischen Wirtschaftsförderungen aller Ebenen, Verwaltungen, Orte und Tourismusorganisationen sowie weiteren funktionaler Partner geben, um eine gemeinsame Ansiedlungs- und Entwicklungsstrategie zu erstellen.
  4. Weitere Anstrengungen müssen unternommen werden, um relevante Entscheider von den Potentialen, die in einer zielgerichteten touristischen Entwicklung liegen, zu überzeugen.
  5. Es bedarf weiterer ökonomischer und gesellschaftlicher Untersuchungen auf der Mikro- und Makroebene, was geeignete Standorte usw. betrifft, die transparent möglichen Interessenten zur Verfügung gestellt werden müssen.

Wer kommt das nächste Mal mit?

Ihr Andreas Zimmer

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Andreas Zimmer

Leiter Clustermanagement Tourismus

TMB Tourismus-Marketing Brandenburg GmbH

0331-29873-570 Andreas.Zimmer@reiseland-brandenburg.de